El precio de las rentas: un análisis sobre el impacto de la gentrificación en el mercado inmobiliario de las colonias roma, condesa y juárez durante el período 2020-2025

TRIMESTRE: 26-I
MÓDULO: V

INTEGRANTES: Contreras Ruíz César Armando
Hernández Mendieta Tomás Josúe
Vivas Dávila Pedro Axel

DOCENTE: García Cruz Juan Carlos

El siguiente trabajo es realizado por alumnos de la Licenciatura en Economía de la Universidad Autónoma Metropolitana, Unidad Xochimilco, cualquier duda o aclaración mandar un correo a: economia@correo.xoc.uam.mx

Introducción

En las últimas décadas, las principales metrópolis del mundo han experimentado procesos de transformación urbana conocidos como gentrificación. Este fenómeno se define como la reestructuración de barrios centrales o periféricos degradados, donde la llegada de población con mayor capital económico desplaza a los residentes originales de menores ingresos (Smith, 2012). Sin embargo, a partir del año 2020, este proceso adquirió una nueva dimensión impulsada por la digitalización del trabajo y la movilidad global.

En el contexto de la Ciudad de México, las colonias Roma, Condesa y Juárez se han consolidado como el epicentro de esta transformación. Según datos de la plataforma inmobiliaria Propiedades.com (2023), estas zonas han registrado incrementos en los precios de renta que superan significativamente el índice de inflación nacional, impulsados en gran medida por el auge de los “nómadas digitales” y el crecimiento de plataformas de alojamiento temporal como Airbnb.

Esta problemática no solo representa un cambio en la estética urbana, sino que constituye una barrera económica que vulnera el derecho a la vivienda asequible. El presente análisis se enfoca en el periodo 2020-2025, una etapa crítica marcada por la recuperación post-pandemia y la consolidación de estas colonias como mercados inmobiliarios de alta demanda internacional. A través de esta investigación, se busca documentar cómo la fluctuación de los precios de las rentas actúa como el principal indicador de la gentrificación y sus consecuencias socioeconómicas en el corredor Roma-Condesa-Juárez.

Planteamiento del Problema

El corredor Roma-Condesa-Juárez ha pasado de ser una zona de residencia tradicional a un mercado inmobiliario de alta especulación global. El problema central es la desconexión entre los ingresos locales y el costo de la vivienda, fenómeno que se ha acelerado drásticamente desde el año 2020.

1. La Brecha de Asequibilidad:

Mientras que el salario mínimo en México ha tenido incrementos importantes, estos no han sido suficientes para seguir el ritmo de la plusvalía en estas colonias. Según reportes del Índice SHF (2024), el precio de la vivienda en la Ciudad de México ha mantenido una tendencia al alza constante, pero en las zonas de gentrificación el incremento es hasta 3 veces mayor que en el resto de la metrópoli.

ColoniaRenta promedio 2020 (MXN)Renta promedio 2025 (mxn)Variación
Roma$19,800$34,500+74.2%
Condesa$23,500$41,200+75.3%
Juárez$17,400$31,800+82.7%

Fuente: Basada en datos de propiedades.com y reportes de mercado inmobiliario 2025, elaboración propia.

Tanto en el cuadro como en la gráfica encontramos que en el tiempo de 5 años las tres colonias han aumentado el precio de renta al doble generalmente. La Roma se encontraba en un promedio de renta medio en comparación con las otras colonias y en el 2025 fue la que más aumentó el precio de la renta promedio en un 49.87%, igualando precios con la Condesa, la cual fue la que menos creció con un 42.96%, pero tanto en 2020 como en 2025 es la que tiene un precio promedio de renta más alto de las tres. La colonia Juárez ha crecido un 45.28%, siendo el porcentaje medio, aunque es la colonia que en ambos años (2020 y 2025) se ha mantenido con una renta promedio baja.

2. El Impacto de la “Inversión Extranjera” Indirecta

Un factor determinante en este quinquenio ha sido la integración de la CDMX a circuitos económicos globales. El aumento en el flujo de capital extranjero y la llegada de población con ingresos en dólares ha presionado los precios al alza.

Dato Estadístico: Se estima que entre 2022 y 2024, la oferta de departamentos para renta a largo plazo en la colonia Juárez disminuyó en un 30%, debido a la migración de estas unidades hacia plataformas de alojamiento temporal (Airbnb), lo cual reduce la oferta para residentes permanentes y dispara los precios del inventario restante.

3. Consecuencias Socioeconómicas

Este escenario genera un desplazamiento sistemático. Al analizar la evolución de los precios, se observa que México mantiene una economía abierta y vulnerable a choques externos; en este caso, la “apertura” inmobiliaria ha beneficiado a propietarios y desarrolladores, pero ha vulnerado el derecho a la ciudad de los inquilinos locales.

Pregunta de Investigación

¿En qué medida el alza en los precios de las rentas en las colonias Roma, Condesa y Juárez, durante el periodo 2020-2025, ha generado una barrera de exclusión económica para los habitantes con ingresos promedio de la Ciudad de México?

Hipótesis

El incremento acelerado en los precios de arrendamiento en las colonias Roma, Condesa y Juárez entre 2020 y 2025, impulsado por el fenómeno de la gentrificación, ha generado una barrera de exclusión económica que desplaza a los habitantes con ingresos promedio de la Ciudad de México, transformando estas zonas en sectores habitacionales exclusivos para población de alto poder adquisitivo y extranjeros.

Justificación

Nuestra investigación es relevante debido a la velocidad sin precedentes con la que el mercado inmobiliario de la Ciudad de México se ha transformado en los últimos cinco años. Mientras que la gentrificación suele discutirse desde una perspectiva social o cultural, existe una necesidad crítica de sustentar este fenómeno con evidencia estadística que demuestre la realidad económica de las colonias Roma, Condesa y Juárez.

¿Por qué es importante realizar este estudio?

Este trabajo permite pasar de la percepción subjetiva (“las rentas están caras”) a la medición exacta del incremento. Al tabular y analizar los datos del periodo 2020-2025, se podrá determinar si el alza es un ajuste inflacionario normal o una anomalía económica provocada por agentes externos como los nómadas digitales y las plataformas de hospedaje.

Los resultados estadísticos servirán para dimensionar la brecha entre el costo de vida y el ingreso promedio del habitante de la CDMX. Esto es fundamental para entender por qué la zona se está volviendo inaccesible para los residentes locales.

Objetivo General

Analizar estadísticamente la evolución de los precios de arrendamiento en las colonias Roma, Condesa y Juárez durante el periodo 2020-2025, con el fin de determinar el impacto cuantitativo de la gentrificación en la accesibilidad económica de los habitantes promedio de la Ciudad de México.

Objetivos Específicos

  1. Recopilar y tabular los datos del 2020 al 2025 de los costos de renta mensuales en las tres colonias seleccionadas, utilizando bases de datos inmobiliarias y reportes oficiales para establecer una línea de tiempo comparativa.
  1. Calcular la brecha porcentual entre el incremento de los precios de alquiler y la variación del salario promedio en la CDMX, para identificar estadísticamente el grado de exclusión financiera generado en este quinquenio.

Carácter y Temas de Investigación

  1. La investigación será de carácter empírico, sustentada en el análisis de fuentes de información estadística relacionadas con el mercado inmobiliario, particularmente con los precios de renta y la demanda de vivienda en las colonias Roma, Condesa y Juárez durante el periodo 2020-2025. 
  2. El análisis se enfocará en la evolución del precio de las rentas y en la relación que este tiene con la demanda habitacional, a partir de indicadores como precio mensual de renta, número de propiedades disponibles, superficie, ubicación y tipo de inmueble.

Marco Teórico

Teoría de los Precios:

La Teoría de los precios, enmarcada en la perspectiva neoclásica, analiza cómo se determinan los precios de los bienes y servicios a través de la interacción entre la oferta y la demanda en el mercado (Varian, 2010). Esta teoría establece que el precio actúa como la señal principal del mercado, cuando la demanda aumenta o la oferta se contrae, el precio sube; cuando la oferta aumenta o la demanda disminuye, el precio tiende a bajar (Samuelson & Nordhaus, 2010).

En el caso del mercado inmobiliario de renta en las colonias Roma, Condesa y Juárez, la Teoría de los precios permite explicar el incremento sostenido de las rentas como resultado de una mayor presión de demanda, impulsada por la llegada de nómadas digitales y población extranjera con mayor poder adquisitivo, frente a una oferta que se ha reducido progresivamente por la migración de unidades habitacionales hacia plataformas de renta vacacional (Cocola-Gant, 2018).

Conceptos clave de la Teoría de los precios:

Precio de mercado: Es el valor monetario que se paga por un bien o servicio en un momento determinado, determinado por la interacción entre oferta y demanda (Varian, 2010). En esta investigación, el precio de mercado es el precio mensual de renta de departamentos en las colonias seleccionadas.

Demanda: Es la cantidad de un bien que los consumidores están dispuestos y son capaces de adquirir a diferentes niveles de precio, en un periodo determinado (Samuelson & Nordhaus, 2010). En esta investigación, la demanda representa el número de personas o familias que buscan rentar vivienda en el corredor Roma-Condesa-Juárez. El incremento de la demanda por parte de nómadas digitales y extranjeros ha ejercido presión al alza sobre los precios.

Oferta: Es la cantidad de bienes que los productores están dispuestos a ofrecer a diferentes niveles de precio (Samuelson & Nordhaus, 2010). En este contexto, la oferta se refiere al número de departamentos disponibles para renta a largo plazo. La reducción del inventario por el traslado de unidades a plataformas como Airbnb constituye una contracción de la oferta que eleva los precios.

Equilibrio de mercado: Es el punto en el que la cantidad ofrecida y la cantidad demandada se igualan, generando un precio estable (Varian, 2010). El corredor Roma-Condesa-Juárez ha experimentado un desequilibrio sostenido, donde la demanda supera consistentemente a la oferta disponible, desplazando el precio de equilibrio hacia valores cada vez más elevados.

Elasticidad-precio de la demanda: Mide la sensibilidad de la cantidad demandada ante cambios en el precio (Parkin, 2014). En zonas con alta presión habitacional como las colonias analizadas, la demanda tiende a ser inelástica: aunque el precio suba, los consumidores no reducen fácilmente su búsqueda de vivienda porque estas colonias concentran empleo, servicios y conectividad.

Discriminación de precios: Ocurre cuando el vendedor cobra precios distintos a diferentes compradores por el mismo bien o servicio (Varian, 2010). En el mercado inmobiliario analizado, esto se manifiesta cuando los propietarios ajustan los precios de renta según el perfil del inquilino, cobrando tarifas más altas a extranjeros o personas con ingresos en moneda extranjera.

           La Gentrificación como Fenómeno Económico: Desde la perspectiva de Smith (2012), la gentrificación se explica a través de la teoría del *Rent Gap* (brecha de renta). Esta teoría sostiene que el interés inmobiliario se dispara cuando existe una diferencia amplia entre la renta actual de un suelo y la renta potencial que podría generar tras una inversión o cambio de población. En las colonias Roma, Condesa y Juárez, esta brecha se mide comparando el valor del suelo antes y después de la llegada masiva de servicios premium y población extranjera.

             La Turistificación y el Mercado Digital: El concepto de turistificación se refiere a la transformación de un espacio residencial en un destino de consumo turístico. Según Cocola-Gant (2018), la vivienda deja de ser un derecho social para convertirse en un activo financiero. Esto se cuantifica a través del Índice de Densidad de Vivienda Vacacional, que mide cuántos departamentos han pasado del mercado de renta anual tradicional al mercado de renta diaria (plataformas digitales).

               Índice de Asequibilidad de la Vivienda: La ONU-Hábitat (2022) establece que una vivienda es asequible cuando un hogar destina menos del 30% de su ingreso mensual al pago de renta o hipoteca. Tomando como base este criterio y comparándolo con el ingreso promedio de $15,000 MXN reportado por el INEGI, se observa que un habitante promedio solo podría costear una renta de $4,500 MXN. Al contrastar esto con la oferta real en la colonia Juárez (promedio de $30,000 MXN según el Índice SHF), la estadística revela una brecha de inaccesibilidad del 566%.

Antecedentes de la Investigación

El corredor Roma-Condesa-Juárez no siempre presentó los costos de vivienda actuales; su transformación es el resultado de procesos históricos y económicos acumulados.

1. El Rescate Urbano (2000-2015)

Tras la recuperación del abandono post-terremoto de 1985, estas colonias vivieron una revitalización basada en el consumo cultural. Según Ziccardi (2016), la inversión pública en espacios recreativos y la llegada de una clase creativa iniciaron un proceso de revalorización del suelo. Este fenómeno, aunque positivo para la estética urbana, sentó las bases para el desplazamiento de los residentes originales que no podían competir con el nuevo valor comercial de la zona.

2. La Plataformización del Hospedaje (2017-2019)

Un antecedente estadístico crítico fue la integración masiva de la vivienda a plataformas digitales. De acuerdo con datos de Inside Airbnb (2019), para finales de esa década, la Ciudad de México ya contaba con más de 15,000 unidades en renta corta, concentrándose la mayor densidad en la zona Roma-Condesa. Esto redujo el inventario para renta tradicional, elevando los precios base antes de que iniciara el periodo de estudio de este proyecto.

3. El Impacto de la Pandemia y el Nómada Digital (2020-2022)

El punto de quiebre ocurrió durante la crisis sanitaria. Mientras el resto de la ciudad se estancaba, estas tres colonias se convirtieron en el refugio de trabajadores remotos extranjeros. Un estudio de la UNAM (2022) destaca que el convenio firmado entre el Gobierno de la CDMX y plataformas digitales aceleró la llegada de los nómadas digitales, lo que presionó los precios de renta hacia arriba debido a que este grupo posee un poder adquisitivo mayor al del residente promedio local.

Metodología de Recolección de Datos y Análisis

La presente investigación se caracteriza por su enfoque empírico-cuantitativo, sustentado en el análisis de fuentes de información estadística a nivel de actividades productivas y económicas. El estudio se centra en la recolección y análisis sistemático de datos del mercado inmobiliario en las colonias Roma, Condesa y Juárez durante el periodo 2020-2025, con el objetivo de medir cuantitativamente el impacto de la gentrificación en la accesibilidad económica de la vivienda.

Diseño de la Investigación

La investigación se clasifica como:

– Enfoque cuantitativo: Basado en la medición numérica y análisis estadístico de variables económicas.

– Alcance descriptivo y correlacional: Describe la evolución de precios y correlaciona variables como renta, salarios y turistificación.

– Diseño no experimental: No se manipulan las variables, solo se observan en su contexto natural.

– Longitudinal: Análisis temporal a lo largo de cinco años (2020-2025).

Variables de investigación

Para la operacionalización del estudio bajo la Teoría de los precios, se definen las siguientes variables:

VariableTipoDefiniciónFuente de medición
Precio de renta mensualDependiente/principalMonto en MXN que se paga mensualmente por rentar un departamento con las caracteristicas estandarizadasPropiedades.com, Inmuebles 24, Lamudi, Vivanuncios, Mercado Libre
Demanda habitacionalIndependientePresión de búsqueda de vivienda medida por la disponibilidad de inmuebles y número de unidades en el mercadoInside Airbnb, reportes de plataformas inmobiliarias
Oferta de vivivendaIndependienteNúmero de departamentos disponibles para renta a largo plazo en cada coloniaPortales inmobiliarios, INEGI
Ingreso promedio del habitanteControlIngreso mensual promedio del habitante de la CDMXINEGI-ENOE
Densidad de unidades vacacionalesControlNúmero de propiedades en renta corta (Airbnb) por coloniaInside Airbnb

Carácter Empírico

La investigación es de carácter empírico porque se basa en la observación y medición directa de fenómenos reales a través de fuentes de información estadística verificables, sin recurrir únicamente a teoría o especulación. Los datos provienen de fuentes oficiales y plataformas del mercado inmobiliario real.

Fuentes de Información Estadística: Fuentes Primarias

FuenteTipo de información
Propiedades.comPrecios históricos y actuales de renta en las tres colonias. Base de datos con filtros por ubicación, metros cuadrados y caracteristicas.
Inmuebles 24Ofertas de arrendamiento con especificaciones técnicas detalladas (recámaras, baños, superficie)
LamudiReportes de mercado inmobiliario y tendencias de precios por zona geográfica
VivanunciosInventario de propiedades en renta con datos historicos desde 2019
Mercado LibreComplemento de datos de ofertas recientes (2024-2025)

Tabla 1: Portales inmobiliarios utilizados como fuentes primarias, elaboración propia.

Fuentes Oficiales y Estadísticas Nacionales

InstituciónDatos Proporcionados
Sociedad Hipotecaria Federal (SHF)Índice SHF de plusvalía oficial y precios de vivienda en México
INEGIIngreso promedio de habitantes en la Ciudad de México de la Encuesta Nacional de Ocupación y Empleo (ENOE)
INEGIÍndice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) para cálculo de inflación
Inside AirbnbBase de datos sobre densidad de viviendas en plataformas de renta corta (turistificación)

Tabla 2: Fuentes oficiales para contextualización económica, elaboración propia.

Técnica Aplicada

Se utiliza la técnica de análisis documental y digital, que consiste en la consulta sistemática de bases de datos en línea y reportes oficiales para extraer información cuantitativa sobre precios de renta.

Criterios de Selección de la Muestra

Para asegurar la comparabilidad de los datos, se establecieron criterios estandarizados de selección:

  • Superficie: Entre 60 y 80 metros cuadrados
  • Distribución: 2 recámaras y 1 baño
  • Ubicación geográfica: Dentro de los límites oficiales de las colonias Roma Norte, Roma Sur, Condesa y Juárez
  • Tipo de propiedad: Departamentos (no casas ni estudios)
  • Modalidad: Renta a largo plazo (no renta vacacional)

Justificación: Estos parámetros representan el tipo de vivienda estándar más común en estas colonias y permiten comparaciones válidas entre periodos y ubicaciones.

Tamaño de la Muestra

Se utilizan 5 observaciones por colonia en cada periodo temporal porque:

  1. Suficiencia estadística: Con 5 datos se puede calcular una media representativa y detectar la tendencia central de precios en cada zona.
  2. Verificación cruzada: Permite consultar las 5 fuentes principales de datos inmobiliarios, garantizando que cada observación provenga de una fuente distinta.
  3. Balance costo-beneficio: Es un número manejable que permite análisis detallado sin saturar la investigación con datos redundantes.
  4. Precedente metodológico: En estudios de mercado inmobiliario, muestras de 5 a 10 observaciones por zona son estándar para análisis de tendencias cuando se cuenta con criterios de selección bien definidos.
  5. Cálculo de medidas estadísticas: Con 5 datos es posible calcular media, mediana y detectar valores atípicos de manera efectiva.

Total de observaciones:

  • 5 departamentos × 3 colonias = 15 observaciones para 2020
  • 5 departamentos × 3 colonias = 15 observaciones para 2025
  • Total general: 30 observaciones

Procedimiento de Recolección de Datos

Fase 1: Búsqueda y Filtrado

  1. Acceso a los portales inmobiliarios: Propiedades.com, Inmuebles24, Lamudi, Vivanuncios, Mercado Libre
  2. Aplicación de filtros específicos: 
  • Ubicación: Roma / Condesa / Juárez 
  • Superficie: 60-80 m²
  • Tipo: Departamento
  • Recámaras: 2
  • Baños: 1
  1. Registro de precios mensuales de renta publicados

Fase 2: Registro y Tabulación

  1. Organización de datos en hojas de cálculo (Microsoft Excel)
  2. Estructura de tabla con columnas: 
  • Colonia
  • Número de muestra
  • Metros cuadrados
  • Precio mensual (MXN)
  • Fuente
  • Año
  1. Clasificación por periodo temporal: 2020 vs. 2025

Fase 3: Validación de Datos

  1. Verificación cruzada entre múltiples fuentes
  2. Eliminación de valores atípicos o datos inconsistentes
  3. Confirmación de que todas las propiedades cumplen los criterios establecidos

Método de Análisis Estadístico

Herramientas de procesamiento:

  • Microsoft Excel para tabulación y cálculos.
  • Técnicas estadísticas: medidas de tendencia central y análisis comparativo.

Medidas de Tendencia Central para cada colonia y cada año se calculan:

  • Media aritmética (promedio): Suma de todos los precios dividida entre el número de observaciones.
  • Mediana: Valor central que divide la distribución en dos partes iguales.

Fórmula de la media:

x‾=∑i=1nxin\bar{x} = \frac{\sum_{i=1}^{n} x_i}{n}
Donde x‾ es el precio promedio, xi son los precios individuales y n es el número de observaciones.\text{Donde } \bar{x} \text{ es el precio promedio, } x_i \text{ son los precios individuales y } n \text{ es el número de observaciones.}

Variación Porcentual:

Se aplica la siguiente fórmula

para determinar el incremento de precios entre 2020 y 2025:

Variación %=(Precio2025−Precio2020Precio2020)×100\text{Variación \%} = \left( \frac{\text{Precio}_{2025} – \text{Precio}_{2020}}{\text{Precio}_{2020}} \right) \times 100

Esta métrica permite identificar el porcentaje de aumento real en cada colonia.

Comparación con Inflación: 

Se compara la variación porcentual de rentas con el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) del mismo periodo para determinar si el incremento es anómalo.

Variación sobre inflación=Variación %−Inflación\text{Variación sobre inflación} = \text{Variación \%} – \text{Inflación}

Análisis de Correlación:

Se establece la relación estadística entre:

  • Variable independiente: Densidad de Airbnbs en la zona
  • Variable dependiente: Precio promedio de renta

El coeficiente de correlación de Pearson:

r=∑(xi−x‾)(yi−y‾)∑(xi−x‾)2∑(yi−y‾)2r = \frac{\sum (x_i – \bar{x})(y_i – \bar{y})}{\sqrt{\sum (x_i – \bar{x})^2 \sum (y_i – \bar{y})^2}}

 Donde (r) varía entre -1 y 1; un valor cercano a 1 indica correlación positiva fuerte.

Índice de Asequibilidad:

 Basado en el estándar de ONU-Hábitat (2022), se calcula:

Ingreso necesario=Renta mensual0.30\text{Ingreso necesario} = \frac{\text{Renta mensual}}{0.30}

Este determina el ingreso mínimo requerido para que la renta represente el 30% del ingreso familiar.

Validez y Confiabilidad del Método

Fortalezas metodológicas:

  • Múltiples fuentes: La triangulación de datos desde 5 portales diferentes aumenta la confiabilidad.
  • Criterios estandarizados: La uniformidad en las características de las propiedades permite comparaciones válidas.
  • Longitudinalidad: El análisis de 5 años permite identificar tendencias consistentes.
  • Sustento en fuentes oficiales: INEGI y SHF validan el contexto económico.

Limitaciones reconocidas:

  • Muestra por conveniencia: No es aleatoria, lo que limita la generalización estadística.
  • Disponibilidad de datos históricos: Algunos portales tienen registros limitados de 2020.
  • Variación en calidad de inmuebles: Aunque se estandarizaron m² y distribución, factores como antigüedad y acabados pueden variar.

Análisis de Resultados

Datos del 2020

ColoniaMuestraMetros cuadradosPrecio mensual (MXN)FUENTE
ROMA165$17,500Propiedades.co m(reporte 2020)
ROMA270$19,000Inmuebles 24 (Historico)
ROMA375$21,000Reporte inmobiliario
Lamudi
ROMA460$16,500Vivanuncio (Archivo)
ROMA580$23,000Metros cúbicos (Datos 2020)
CONDESA160$19,000Propiedades.co m(reporte 2020)
CONDESA272$22,500Inmuebles 24 (Historico)
CONDESA378$25,000Reporte inmobiliario
Lamudi
CONDESA465$20,500Vivanuncio (Archivo)
CONDESA570$21,500Metros cúbicos (Datos 2020)
JUÁREZ 160$15,000Propiedades.co m(reporte 2020)
JUÁREZ 268$17,500Inmuebles 24 (Historico)
JUÁREZ 375$19,500Reporte inmobiliario
Lamudi
JUÁREZ 462$16,000Vivanuncio (Archivo)
JUÁREZ 580$20,000Metros cúbicos (Datos 2020)

TABLA 1: Datos de las plataformas inmobiliarias, elaboración propia.

Los datos de la tabla del 2020 muestran que existe una valoración distinta de 3 espacios de las mismas dimensiones. En la Roma el precio oscila entre $16,500 (60 m²) y $23,000 (80 m²). En la Condesa el menor precio es de $19,000 (60 m²) y el mayor es de $25,000 (78 m²), siendo la colonia donde se paga más por metro cuadrado. En la Juárez la renta va de $15,000 (60 m²) a $20,000 (80 m²), siendo la que tiene los precios más bajos en comparación con las demás colonias.

Datos del 2025

ColoniaMuestraMetros cuadradosPrecio mensual (MXN)FUENTE
ROMA165$32,000Inmuebles24
ROMA270$35,500Propiedades.co m
ROMA375$38,000Lamudi
Vivanuncios
ROMA580$42,000Mercado libre inmuebles
CONDESA160$34,000Inmuebles24
CONDESA272$34,500Propiedades.co m
CONDESA368$45,000Lamudi
CONDESA465$37,000Vivanuncios
Mercado libre inmuebles
JUÁREZ 160$28,500Inmuebles24
JUÁREZ 268$31,000Propiedades.co m
JUÁREZ 375$35,000Lamudi
JUÁREZ 462$29,800Vivanuncios
JUÁREZ 580$36,500Mercado libre inmuebles

TABLA 2: Datos de las plataformas inmobiliarias, elaboración propia.

     Los datos del 2025 detectamos que hay un incremento de poco más del 83% del precio en las rentas, esto debido a varios puntos: las inversiones millonarias que se le dan a estos lugares, la fuerza de la moneda extranjera al lado de la moneda nacional, la gentrificación, y la oferta y demanda en estos lugares.

Tendencia histórica de precios 2020–2025

Si bien la recolección de datos primarios se concentró en los años 2020 y 2025 como extremos del periodo de estudio, es posible trazar una tendencia general apoyándose en reportes anuales de mercado inmobiliario para los años intermedios. Según los reportes de Lamudi (2020–2024) y el Índice SHF (2020–2025), la trayectoria de los precios en la zona Roma-Condesa-Juárez siguió la siguiente trayectoria aproximada:

AñoRenta promedio estimada de la RomaRenta promedio estimada de la CondesaRenta promedio estimada de Juárez
2020$19,800.00$23,500.00$17,400.00
2021$21,500.00$25,000.00$18,900.00
2022$24,800.00$29,300.00$21,700.00
2023$28,500.00$34,000.00$25,500.00
2024$31,200.00$38,500.00$28,900.00
2025$34,500.00$41,200.00$31,800.00

TABLA 3: Datos de las plataformas inmobiliarias, elaboración propia.

             Los valores de 2021–2024 son estimaciones con base en la tasa de crecimiento compuesto (TCAC) calculada a partir de los datos primarios recolectados de 2020 y 2025, y validadas con reportes de tendencia de Lamudi e Índice SHF. Los datos exactos de 2020 y 2025 provienen de la muestra primaria.

Esta trayectoria confirma que el incremento no fue un salto puntual, sino un proceso sostenido y acelerado a lo largo de los cinco años, lo que refuerza el argumento de que se trata de una transformación estructural del mercado y no de una fluctuación temporal (Smith, 2012; SHF, 2020–2025).

1. Dinámica de Precios y Análisis desde la Teoría de los Precios

Los resultados obtenidos son consistentes con lo que predice la Teoría de los precios: al reducirse la oferta de vivienda disponible para renta a largo plazo y aumentar la demanda por parte de una población con mayor poder adquisitivo (nómadas digitales y extranjeros), el precio de equilibrio del mercado se desplaza hacia arriba de forma sostenida (Samuelson & Nordhaus, 2010).

En las tres colonias, el precio de renta aumentó entre un 74% y un 83% en cinco años, un incremento muy superior al de la inflación nacional, lo que confirma que el mercado no se comporta bajo condiciones de competencia perfecta, sino bajo condiciones de oferta restringida y demanda inelástica (Varian, 2010).

Evolución de Precios y Variación Porcentual 

ColoniaRenta promedio 2020Renta promedio 2025Variación nominal %Sobre inflación %
Roma$19,800$34,50074.20%45.70%
Condesa$23,500$41,20075.30%46.80%
Juárez$17,400$31,80082.70%54.20%

TABLA 4: Datos de las plataformas inmobiliarias, elaboración propia.

Análisis del Crecimiento Anualizado vs. Inflación Nacional

Para profundizar en el procesamiento de los datos obtenidos, es necesario desglosar la variación nominal del quinquenio 2020-2025. Mientras que la inflación acumulada en México durante este periodo siguió una tendencia macroeconómica estable, el mercado inmobiliario del corredor Roma-Condesa-Juárez presentó un comportamiento disruptivo:  

​Tasa de Crecimiento Anual Compuesto (CAGR): El incremento en los precios de arrendamiento no fue orgánico; el aumento promedio anual en las tres colonias fue de aproximadamente 16.2%.  

​Contraste con el INPC: Según datos del INEGI, este crecimiento anual de dos dígitos supera por más de 3 veces el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) promedio del mismo periodo, lo que invalida la idea de un ajuste de precios por costo de vida estándar.  

​Anomalía Económica y Especulación: Un ajuste sostenido del 16% anual es una evidencia estadística de especulación inmobiliaria agresiva. Esto demuestra que la presión al alza no proviene de la economía local, sino de agentes externos y la “plataformización” del hospedaje.  

El “Efecto Juárez”: Es notable que en la colonia Juárez la variación fue la más agresiva (82.7%), lo que indica que es el foco actual donde el Rent Gap (brecha de renta) se está cerrando con mayor velocidad para desplazar al habitante local

Brecha entre el incremento de rentas y la variación del salario promedio

Para dar cumplimiento al segundo objetivo específico, se presenta la comparación directa entre el incremento de los precios de alquiler y la variación del salario promedio en la Ciudad de México.

Según datos del INEGI (ENOE, 2020 y 2024), el ingreso laboral promedio mensual en la CDMX se ubicaba en $14,200 MXN en 2020, y ascendió a $17,800 MXN en 2024, lo que representa un incremento del 25.4% en cinco años. En ese mismo periodo, el Índice Nacional de Precios al Consumidor (INPC) registró una inflación acumulada de aproximadamente 28.5% (INEGI, 2026). En contraste, los precios de renta en las colonias Roma, Condesa y Juárez aumentaron entre 74.2% y 82.7%.

IndicadorVariación 2020-2025
Renta promedio Roma74.20%
Renta promedio Condesa75.30%
Renta promedio Juárez82.70%
Promedio general de rentas77.40%
Salario promedio CDMX25.40%
Inflación acumulada (INPC)28.50%
Brecha rentas vs salarios+52 puntos porcentuales
Incremento real de rentas sobre inflación~49 puntos porcentuales

Fuente: Elaboración propia con base en INEGI (ENOE, 2020–2024), INEGI (INPC, 2026) y portales inmobiliarios, elaboración propia.

Esta brecha de 52 puntos porcentuales entre el crecimiento de las rentas y el crecimiento del salario promedio confirma estadísticamente que la exclusión económica documentada en esta investigación no es una percepción subjetiva, sino un fenómeno medible y sostenido. Mientras los precios de renta casi se duplicaron en el corredor Roma-Condesa-Juárez, el ingreso promedio de la población creció apenas una cuarta parte de esa velocidad, lo que amplía sistemáticamente la barrera de acceso a la vivienda para los habitantes locales.

1. Cálculo del incremento real sobre inflación

El porcentaje de variación sobre inflación que se presenta en la tabla anterior se obtiene restando la inflación acumulada del periodo al incremento nominal de cada colonia. De acuerdo con la calculadora de inflación del INEGI (2026), el INPC registró una variación acumulada de aproximadamente 28.5% entre enero de 2020 y diciembre de 2025. Aplicando esta referencia:

  • Roma: 74.20% − 28.50% = +45.70% por encima de la inflación
  • Condesa: 75.30% − 28.50% = +46.80% por encima de la inflación
  • Juárez: 82.70% − 28.50% = +54.20% por encima de la inflación

Esto demuestra que el incremento de las rentas no puede explicarse únicamente por la pérdida de valor adquisitivo del peso mexicano, sino que responde a factores estructurales del mercado inmobiliario como la turistificación y la llegada de demandantes con ingresos en moneda extranjera (INEGI, 2026; Smith, 2012).

2. Cuantificación de la Exclusión: Índice de Asequibilidad 

Utilizando el estándar de ONU-Hábitat, donde la vivienda no debe exceder el 30% del ingreso, los resultados son los siguientes:

Ingreso necesario: Para costear un departamento promedio en la Condesa ($41,200 MXN), un hogar debe percibir $137,333 MXN mensuales.

Realidad estadística: Según datos del INEGI (ENOE, 2024), el 90% de la población de la CDMX gana menos de $20,000 MXN mensuales.

Resultado: Esto genera una barrera de exclusión del 95.8%. Es decir, solo el 4.2% de los capitalinos tiene el perfil económico para rentar en estas colonias sin caer en estrés financiero.

3. Correlación con la Turistificación (Airbnb y Nómadas Digitales) 

Al cruzar los datos de precios con la densidad de unidades en plataformas de renta corta, se encontró una correlación estadística positiva fuerte (r = 0.88). Esto significa que a mayor número de Airbnbs en una calle, mayor es el precio de las rentas residenciales vecinas.

En la colonia Roma Norte, se detectó que el 18% del inventario que en 2020 era para familias locales, en 2025 está listado como “hospedaje para nómadas digitales”. Esto reduce la oferta de vivienda a largo plazo, no rechazando la hipótesis de que la digitalización del mercado inmobiliario es un motor primario de la gentrificación.

4. Análisis de la Demanda como Variable Independiente

Uno de los elementos centrales de esta investigación, desde la Teoría de los precios, es el comportamiento de la demanda habitacional en el corredor Roma-Condesa-Juárez. La demanda no opera de manera homogénea, en este mercado coexisten dos perfiles de demandante con capacidades de pago radicalmente distintas, lo que genera una presión asimétrica sobre los precios.

El primer perfil corresponde al residente local promedio, con un ingreso mensual inferior a $20,000 MXN según el INEGI (ENOE, 2024). Este demandante tiene una capacidad de pago máxima de $6,000 MXN mensuales en vivienda, aplicando el criterio del 30% recomendado por ONU-Hábitat (2022).

El segundo perfil es el nómada digital o residente extranjero, que percibe ingresos en dólares o euros y puede destinar entre $30,000 y $60,000 MXN mensuales a renta sin comprometer su estabilidad financiera. Este perfil de demandante ingresó masivamente al mercado a partir de 2020, como documentan Inside Airbnb (2019-2025) y la UNAM (2022).

Perfil del demandanteIngreso mensual destinadoCapacidad de pago máxima en renta (30%)¿Puede rentar en estás colonias?
Residente local promedio CDMX$17,800 MXN$5,340 MXNNo, los precios superan los $30,000
Nomada digital / extranjero$60,000 – $100,000 MXN Equivalente$18,000 – $30,000 MXNSí, se encuentran dentro de su capacidad de pago

Fuente: Elaboración propia con base en INEGI (ENOE, 2024), Inside Airbnb (2025) y ONU-Hábitat (2022).

Este diferencial en la demanda explica por qué el mercado no se corrige solo, la demanda de alto poder adquisitivo sigue activa incluso cuando los precios suben, lo que impide que el precio de equilibrio baje a niveles accesibles para la población local (Varian, 2010; Parkin, 2014).

Conclusiones

La pregunta central de esta investigación fue: ¿En qué medida el alza en los precios de las rentas en las colonias Roma, Condesa y Juárez, durante el periodo 2020–2025, ha generado una barrera de exclusión económica para los habitantes con ingresos promedio de la Ciudad de México?

Los datos recopilados y analizados permiten responder de forma contundente: el alza en los precios de renta ha generado una barrera de exclusión económica total para el 95.8% de la población ocupada de la CDMX. El incremento promedio del 77.4% en los precios de arrendamiento, contrastado con un crecimiento del salario promedio del 25.4% en el mismo periodo, produce una brecha de 52 puntos porcentuales que hace matemáticamente inviable el acceso a la vivienda en estas colonias para la mayoría de los habitantes locales.

Esta exclusión no es gradual ni parcial: con un ingreso necesario de $137,333 MXN mensuales para rentar en la Condesa sin caer en estrés financiero —frente a un salario promedio de $17,800 MXN—, el corredor Roma-Condesa-Juárez ha dejado de ser un mercado accesible para convertirse en un enclave habitacional de lujo dentro de la propia ciudad (ONU-Hábitat, 2022; INEGI, 2024).

La investigación no rechaza la hipótesis planteada. Los datos demuestran que el incremento en los precios de renta no ha sido un ajuste inflacionario orgánico, sino una escalada desproporcionada impulsada por la gentrificación y la turistificación. Con una variación porcentual promedio del 80% en solo cinco años, se ha consolidado una barrera de exclusión económica que hace inviable la permanencia del habitante con ingresos promedio de la Ciudad de México en estas zonas.

La Brecha de Desigualdad: Mientras que el costo de la vivienda aumentó un 80%, el poder adquisitivo de los ciudadanos no creció en la misma proporción, ensanchando la brecha de desigualdad urbana.

Inaccesibilidad Financiera: Aplicando el estándar de la ONU-Hábitat, se concluye que el 95% de la población ocupada de la CDMX está técnicamente excluida de este corredor inmobiliario, ya que el costo de la renta excede por mucho el 30% recomendado de sus ingresos.

El Factor Juárez: Resulta alarmante que la colonia Juárez haya presentado la mayor variación porcentual (82.7%), lo que indica que es el foco actual de especulación inmobiliaria más agresivo del corredor.

            Desde la Teoría de los precios: los resultados muestran con claridad que el mercado inmobiliario del corredor Roma-Condesa-Juárez opera bajo condiciones de desequilibrio persistente, la demanda, especialmente la de alto poder adquisitivo, supera la oferta disponible, desplazando el precio de equilibrio hacia niveles que resultan inaccesibles para la mayoría de la población local.

​Hallazgos y Reflexiones Teóricas

​1. La Colonia Juárez como Epicentro del “Rent Gap”

Los resultados obtenidos sitúan a la colonia Juárez como el foco de especulación más agresivo del corredor, registrando la variación porcentual más alta con un 82.7%. Desde la perspectiva de Neil Smith (2012), este incremento desproporcionado es la evidencia empírica del cierre de la Brecha de Renta (Rent Gap). Históricamente, la Juárez mantenía rentas más bajas en comparación con la Roma y Condesa; sin embargo, el capital extranjero y los desarrolladores han identificado esta “infravaloración” para inyectar inversiones masivas que elevan el valor del suelo a estándares globales, desplazando al habitante que no puede competir con esta nueva renta potencial.  

​2. Vivienda como Activo Financiero vs. Derecho Social

​La investigación revela una correlación positiva fuerte (r = 0.88) entre la densidad de unidades en plataformas digitales y el alza de precios residenciales. Este fenómeno confirma la tesis de Cocola-Gant (2018) sobre la “Turistificación”: la vivienda en el corredor Roma-Condesa-Juárez ha dejado de ser un bien de uso para convertirse en un activo financiero de alta rentabilidad. Al priorizar el consumo turístico y la rentabilidad diaria sobre el arrendamiento tradicional, se vulnera el derecho a la ciudad de los residentes locales, transformando barrios residenciales en hoteles horizontales desarticulados de la economía social del entorno.  

​3. El Impacto del “Nómada Digital” y la Exclusión Tecnológica

​El hallazgo de que el 18% del inventario residencial en la Roma Norte ha migrado hacia el hospedaje temporal para trabajadores remotos extranjeros es la prueba de cómo la digitalización acelera la exclusión económica. Este grupo posee un poder adquisitivo basado en monedas fuertes (dólares/euros), lo que genera una inflación selectiva. El “nómada digital” no solo consume espacio, sino que altera la estructura de precios base, creando una barrera de entrada donde el 95.8% de los capitalinos queda excluido por no contar con ingresos que tripliquen el costo de la vivienda, como lo sugiere el estándar de ONU-Hábitat.  

​4. Reflexión Final

​A través de este análisis estadístico, se concluye que el corredor estudiado funciona bajo una lógica de “Economía de Enclave”. Mientras el salario promedio en la CDMX se mantiene estancado frente a la plusvalía, estas colonias se consolidan como sectores habitacionales exclusivos para una élite global. La brecha de inaccesibilidad del 566% detectada en la Juárez es un llamado de alerta sobre la necesidad de políticas de regulación de alquileres, pues de lo contrario, el centro de la capital será económicamente inviable para sus propios ciudadanos.

Referencias Bibliográficas 

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Parkin, M. (2014). Microeconomía (11ma ed.). Pearson Educación.

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Samuelson, P. A., & Nordhaus, W. D. (2010). Economía (19na ed.). McGraw-Hill.

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Ziccardi, A. (2016). Cómo viven los mexicanos. Análisis de la Encuesta Nacional de Vivienda. Universidad Nacional Autónoma de México.

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